こんにちは。
加古川市・明石市でアパート・マンションの修繕を手がける、カジワラリフォーム(プロタイムズ加古川北店)です。
今回は、集合住宅の外壁塗装・修繕について分かりやすく解説します。
「外壁や共用部の劣化が気になるけれど、どこまで修繕が必要か判断できない」「入居者がいる状態で工事を進められるのか不安」と感じていませんか。集合住宅の修繕は、戸建てと違い費用も工事の進め方も複雑になりやすいため、迷うのは当然のことです。順を追って整理していきましょう。
この記事を読むと、以下のことが分かります。
これらを踏まえたうえで、防水工事の種類や施工事例も確認していきましょう。まず劣化サインと修繕費用の目安を押さえ、次に入居者対応や防水工事のポイントを確認し、最後に業者選びと補助金の活用方法を見ていきます。
それでは、まず修繕が必要なサインから整理していきましょう。
アパート・マンション外壁塗装が必要なサイン
アパート・マンションでは、以下のチェック項目をもとに外壁や共用部分の劣化を早めに把握し、雨漏りや入居者とのトラブルが発生する前に修繕を検討することが重要です。
外壁のひび割れやチョーキング、塗膜の剥がれ、コケ・カビ、シーリングの劣化などが見られる場合は、塗装や補修が必要な可能性があります。また、共用廊下や階段の傷み、鉄部のサビ、屋上・ベランダの水たまり、室内の雨染みなども、修繕を検討するサインです。
劣化を放置すると、補修範囲が広がって費用が増えるだけでなく、入居者からのクレームや空室リスクにつながる可能性があります。ただし、高所や屋上の点検には危険が伴うため、無理に自分で確認せず、専門業者へ調査を依頼しましょう。
大規模修繕工事の内容と費用相場
大規模修繕では、外壁塗装や屋上・ベランダの防水工事、下地補修（塗装や防水工事を行う前に、ひび割れや欠損などを直して表面を整える工事）などを、建物の状態に応じてまとめて実施します。
代表的な修繕工事の種類は、以下のとおりです。
大規模修繕で必要な工事は、建物の構造や築年数、戸数、劣化状況によって異なります。
たとえば、戸数ごとの費用の違いは、以下のとおりです。
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戸数 |
外壁塗装+足場 |
防水工事 |
鉄部塗装 |
合計目安 |
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5戸 |
約110〜200万円 |
約20〜50万円 |
約15〜30万円 |
約145万円～280万円 |
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10戸 |
約180〜280万円 |
約35〜80万円 |
約25〜50万円 |
約240〜410万円 |
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20戸 |
約350〜550万円 |
約65〜150万円 |
約50万～100万円 |
約465〜800万円 |
※上記は、低層から中層の集合住宅で、外壁塗装、防水工事、鉄部塗装、足場工事を実施する場合の概算例です。公開されている工事項目別の費用割合や、小規模アパートの修繕費用をもとに算出した目安であり、実際の見積金額ではありません。
費用は施工面積だけでなく、足場の規模や下地補修の量、使用する塗料・防水材などによっても変動するため、一律には判断できません。シーリング工事や屋根工事、タイル補修などが別途必要となるケースもあります。
上記の表はあくまでも参考として捉え、複数の業者から実際の見積もりを取り、内容を比較することが大切です。
アパート外壁塗装の費用・工期・塗料選び
アパートの外壁塗装では、目先の工事費だけでなく、塗料の耐用年数や次回の修繕までにかかる維持管理費も踏まえて、仕様を選ぶことが重要です。費用は、塗装面積や塗料のグレード、下地補修の量、足場の規模、雨どいや軒天（屋根の外壁より外側に出ている部分の裏側）などの付帯部工事によって変わります。
例えば、塗料のグレードや足場費用は以下のような形で費用に差が出てきます。
▶ 『明石市でアパート外壁塗装を行なう場合の費用と施工事例』 を見る
▶ 『加古川市でアパート外壁塗装を行なう場合の費用と施工事例』 を見る
フッ素塗料や無機塗料は比較的耐用年数が長いものの、必ずしも高耐久の塗料が最適とは限りません。建物の状態や賃貸経営の方針に合わせて、価格と耐久性、メンテナンス性のバランスが取れた塗料を選ぶことが大切です。
また、工期は、建物の規模や天候、補修内容、入居者への周知・調整などによって異なります。物件の保有予定期間や長期修繕計画を踏まえて仕様を選び、防水工事や鉄部塗装を同時に実施して、足場を共用できるかどうかも検討しましょう。
マンション外壁塗装の特徴と管理組合対応
マンションの外壁塗装では、工事内容の検討だけでなく、区分所有者間の合意形成や管理組合での意思決定が重要です。
総会や修繕委員会での協議、複数の施工業者による見積もりの比較、工事仕様の決定などが必要となるため、着工までに時間がかかる場合があります。とくにRC造（鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造）では、外壁のひび割れや浮きなどの下地補修、防水性能の確認も欠かせません。
また、工事期間中は、以下の項目について注意事項を事前に案内し、入居者の不便やトラブルを抑えることが大切です。
▶ 『加古川市でアパート外壁塗装を進める際のポイント』 を見る
入居者向けの説明会や案内文の作成に関する支援を依頼する場合は、施工業者の公式ホームページなどで対応範囲を確認しましょう。
ベランダ・廊下・屋上の防水工事
防水層に以下のような症状が見られる場合は、劣化が進んでいる可能性があります。
とくに、共用廊下や階段の傷みは、雨漏りだけでなく、滑りやつまずきなど、入居者の安全にも関わります。
ベランダや共用廊下、屋上の防水工事は、雨水の浸入や雨漏りを防ぎ、建物を長く維持するために重要です。防水層に劣化症状が見られた場合は、専門業者による調査を受け、建物の状態や施工箇所に適した工法を選びましょう。
※耐用年数は目安であり、使用材料、施工方法、日当たり、歩行頻度、下地や既存防水層の状態によって異なります
ベランダ・廊下・屋上の防水工事は、外壁塗装と同時に行えば、足場を共有して施工できる場合もあります。足場を共有できれば、施工のクオリティを落とさずコストカット可能ですので、お得に施工を進めたい方は意識してみてはいかがでしょうか。
業者選びのポイントと相見積もりの方法
集合住宅の外壁塗装・修繕では、価格だけでなく、以下の項目を踏まえて業者を選ぶことが重要です。
見積書では、塗装面積や下地補修、防水工事、足場、使用材料、保証範囲などが具体的に記載されているかを確認します。見積書の内容が妥当か判断しにくい場合は、複数の業者から見積もりを取る相見積もりを活用しましょう。
ただし、相見積もりでは、施工範囲や数量、工程、保証条件などの条件をそろえて比較することが大切です。
最安値だけで判断せず、工事内容の根拠や安全対策、保証内容、施工後の対応まで確認しましょう。
アパート・マンションの外壁塗装・修繕に関するよくある質問
ここでは、アパート・マンションの外壁塗装・修繕に関するよくある質問をQ＆A方式で解説します。
アパートの外壁塗装は何年ごとにすればいいですか？
塗料別では、シリコン塗料が約10年、フッ素塗料が約15年、無機塗料が約20年程度とされています。
ただし、耐用年数はあくまで目安です。使用する製品や施工品質、日当たり、雨風、海沿いの塩害などによって劣化の進み方は異なります。年数だけで判断せず、ひび割れや色あせ、チョーキングなどを定期的に点検し、建物の状態に応じて塗り替え時期を検討しましょう。
入居者がいる状態で施工できますか？
入居者が居住している状態でも施工できます。
ただし、足場の設置や高圧洗浄、下地補修などによる騒音、洗濯物を外に干せない期間、ベランダや駐車場の利用制限が発生する場合があります。案内する時期や内容は工事の規模や工程によって異なるため、施工前に工程表を確認し、管理会社や施工業者と周知方法を調整しましょう。
アパートとマンションでは塗装費用は違いますか？
マンションはRC造（鉄筋コンクリート造）が多く、外壁のひび割れやタイルの浮きなど、下地補修に費用がかかる場合があります。
さらに、管理組合の総会や修繕委員会での協議、見積もり比較などが必要となり、着工までに時間がかかることもあります。そのため、一般的には、建物が大きく塗装面積の広いマンションのほうが、足場や安全対策を含めた費用が高くなりやすい傾向があります。
ただし、アパートでも戸数や劣化状況、防水・鉄部塗装の範囲によって費用は変わるため、建物種別だけで判断せず、現地調査と見積もりで確認することが大切です。
外壁塗装と大規模修繕は同時に行ったほうが良いですか？
外壁塗装、防水工事、鉄部塗装などをまとめて実施すると、足場の設置・撤去を一度で済ませられるため、工事ごとに足場を組み直す場合より費用を抑えやすくなります。騒音や洗濯物、ベランダ利用などに関する入居者案内の回数を減らせる点もメリットです。
ただし、劣化していない箇所まで無理に施工する必要はありません。建物診断の結果や長期修繕計画、修繕予算を踏まえ、緊急性や安全性の高い工事から優先順位を決めましょう。
修繕費は経費として計上できますか？
建物の通常の維持管理や、劣化・破損した箇所を元の状態へ戻すための工事は、修繕費として施工した年の必要経費にできる場合があります。
一方、建物の使用可能期間を延ばしたり、性能や価値を高めたりする改修は資本的支出と判断され、原則として減価償却によって複数年に分けて経費計上します。契約書や見積書の内容によっても扱いが異なるため、少しでも不安に感じた場合は、税理士などの専門家へ確認しましょう。
加古川・明石で利用できる補助金はありますか？
工事内容や建物の条件によっては、国・自治体の補助制度や税制優遇を利用できる場合があります。
たとえば、加古川市・明石市では、省エネ改修や一定の大規模修繕に対する固定資産税の減額制度が設けられています。ただし、制度内容、対象条件、申請時期、予算状況は年度によって変わるため、契約・着工前に国や自治体の公式ホームページで最新情報を確認しましょう。
ベランダ防水は外壁塗装と同時にできますか？
外壁塗装とベランダの防水工事をまとめて行うと、足場を共用できる場合があり、足場の設置・撤去にかかる費用や手間を抑えやすくなります。加えて、工事日程や入居者への案内をまとめられるため、修繕計画を立てやすい点もメリットです。
ただし、防水工事が必要かどうかや、採用すべき工法は、既存の防水層や下地の状態、ひび割れ・膨れ・剥がれなどの劣化状況によって異なります。外壁塗装と同時に行うことを前提とせず、現地調査の結果をもとに、施工範囲や工法を検討しましょう。
まとめ
アパート・マンションの修繕は、外壁だけでなく、防水・鉄部・屋根・共用部の状態も確認し、建物の劣化状況や資金計画を踏まえて進めることが重要です。
現地調査では各部位の状態を確認し、必要な工事項目や見積もり内容、修繕の優先順位、適切な工事時期を整理できるため、アパート・マンションの修繕の第一歩としておすすめです。
加古川市・明石市でアパート・マンションの外壁塗装・修繕を検討している方は、株式会社カジワラリフォーム（プロタイムズ加古川北店）へご相談ください。
無料相談・現地調査を通じて、建物条件に応じた修繕計画を相談できます。
